Почему нет смысла досрочно погашать ипотеку

52237
16 декабря 2019

Ипотечная задолженность вряд ли кого-то обрадует, поскольку на десятки лет привязывает к себе заемщика, ограничивая его финансовые возможности и право распоряжения собственностью. Чтобы избавиться от долга, многие начинают откладывать последнее, стараясь побыстрее выплатить банку положенное. Но есть способ распорядиться свободными средствами с большей выгодой. Для тех, кто разбирается в финансовых продуктах, существует способ заработать на деньгах, которые могли быть потрачены на досрочное гашение долга банку.
Почему нет смысла досрочно погашать ипотеку

Инвестиции в недвижимость всегда востребованы даже в период общего спада новостройки в хороших районах держат планку. Увлекаясь процессом, многие ипотечники, едва выплатив первый долг, покупают вторую квартиру, понимая привлекательность инвестиции.

Почему невыгодно платить вперед по ипотеке?

При выдаче кредитных денег банк исходит из принципа – платеж не должен превышать более 40% от официального дохода. На остальные деньги заемщик обеспечивает комфортное существование себе и своей семье. При некоторой экономии заемщику удается сформировать некоторый свободный остаток, которым он волен распоряжаться после уплаты кредита.

Тот, кто не хочет попадать в зависимость от кредитора, старается быстрее выплатить долг, внося авансом платежи для сокращения или полной ликвидации задолженности. Семьи, воспитывающие 2 и более детей, привлекают для погашения материнский капитал. Собственники продают прежние квартиры, чтобы расплатиться с банком. Их понять можно, поскольку ипотека в России стоит слишком дорого, по сравнению с западными заемщиками, выплачивающими без спешки платежи с переплатой в 1-3%. В России, беря за основу ставку в 10%, ипотечник переплатит за первые 10 лет 100% от одолженной суммы.

Собираясь избежать процентной переплаты, заемщик начинает гасить долг, внося крупные платежи сверх графика, с периодичностью раз в квартал или полгода. В итоге, к середине срока кредит выплачен, квартира освобождается от залогового бремени, и заемщик считает, что избежал переплаты. Такое мнение ошибочно, если клиент изначально выбрал программу с аннуитетной формой расчетов.

Аннуитетные платежи предполагают выплату процентов в первой части кредитования. Сумма платежа на первых порах преимущественно представлена процентами, а основной долг почти не уменьшается. Существенные изменения в структуре платежа происходят только после того, как заемщик выплатит большую часть процентной переплаты, т.е. во второй половине срока. Если в первые месяцы ликвидировать долг не удастся, досрочные платежи в конце срока экономически нецелесообразны.

Дифференцированные платежи применяют реже. С такой формой расчета заемщик в первые месяцы сталкивается с чрезмерной кредитной нагрузкой, либо банк заведомо выдает недостаточную для сделки сумму. Если выбраны дифференцированные платежи досрочное погашение одинаково выгодно и в начале срока, и в любой другой момент периода кредитования.

Не стоит забывать о значимости инфляции и темпов обесценивания российских денег. Даже если брать официальный уровень инфляции, рубль обесценивается на 4 с лишним процента ежегодно. После 10 лет выплат стоимость рубля снизится минимум на 40%. Если заемщик получает доход, корректируемый на размер инфляции, выгоднее отсрочить момент полного погашения с фиксированной суммой платежа, чем сегодня расставаться с крупными суммами.

Платить или не платить?

Платить или не платить

Окончательное решение о досрочной выплате нужно принимать после тщательного анализа ситуации. Если платеж дифференцированный, а доход не индексируется, нет смысла оттягивать момент окончательного расчета с кредитором. Когда нет гарантий финансовой стабильности в перспективе, лучше вносить платежи и гасить долг по мере своих возможностей, формируя большую устойчивость на случай негативного сценария событий (болезнь, потеря работы и т.д.). Если платеж аннуитетный и до завершения договора осталось не более четверти срока, в досрочном возврате средств есть смысл только при срочной продаже или переоформлении залоговой недвижимости.

В пользу досрочного погашения свидетельствуют 5 признаков:

  1. Скорейшая стабилизация финансового положения по завершении платежей.
  2. Возврат в психологически комфортное состояние, когда не нужно ежемесячно изыскивать возможности отчислять крупные платежи банку.
  3. Экономия на процентах (зависит от типа расчетов платежей).
  4. Экономия на страховке, которую ежегодно требует пролонгировать банк.
  5. Намерение быстро и выгодно продать ипотечную собственность, либо распорядиться ею другим образом (использовать для посуточной аренды, бизнеса и т.д.)

Решаясь на досрочные платежи, нужно быть готовым к:

  1. Чрезмерной нагрузке на бюджет семьи. Скорее всего, пострадает качество жизни, придется применять методы жесткой экономии, сокращать статьи затрат и отказываться от отпуска. В таком режиме невозможно жить долго. Если досрочная выплата требует тотальной экономии на протяжении нескольких месяцев, есть повод сомневаться в верности решения.
  2. Невозможности отложить средства на черный день. Все деньги уходят на новые взносы, и на «черный день» ничего не откладывается.
  3. Снижение суммы к возврату через налоговый вычет. Суммарно по процентам и самой сделке покупатель возвращает 650 тысяч рублей. Ежегодно 13%, уплачиваемые в бюджет через НДФЛ, можно вернуть в полном размере, пока сумма не достигнет максимальных размеров (260 тысяч по сделке купли-продажи и 390 тысяч по процентам). Сократив период выплаты, заемщик лишает себя возможности получать гарантированный государством 13-процентный возврат.

Ценность каждого довода в пользу или против быстрого погашения определяется с учетом индивидуальных обстоятельств (наличие высокой стабильной работы, отсутствие планов на продажу жилья, участие в других долгосрочных инвестициях и т.д.)

Инвестиции в ИИС

Инвестиции в ИИС

Пока гасится ипотека под минимальные проценты, можно найти иное применение свободных средств. Вместо досрочного гашения кредита с аннуитетными платежами выбирают инвестицию в ИИС.

Аббревиатура обозначает индивидуальный инвестсчет, открываемый с целью распоряжения средствами на фондовой бирже через финансовые компании. Для осторожных инвесторов предусмотрен свой набор инструментов. К ним относят ОФЗ с гарантированным доходом от государства.

Помимо прибыли, обеспеченной государственными гарантиями, владелец счета получает вычет по НДФЛ. Освобождается от налога сумма в 400 тысяч рублей, вложенных на счет ИИС. Сэкономленная сумма дает дополнительный доход, который прибавляют к доходу от инвестиций.

Если учесть, что вложено 400 тысяч рублей, общий доход рассчитать несложно: к купонному доходу по облигациям в 7,5% добавляют возвращенные через вычет 13% и получают неплохой заработок на средствах, которые могли пойти на уплату ипотечных процентов. После вычета потерянных на процентах средств у заемщика останется круглая сумма с пятью нулями, которую можно снова пустить в инвестиции.

Владельцы ИИС, испытав его на практике, снова и снова повторяют манипуляции со счетом, избегая высокорисковых продуктов. В итоге сэкономленные средства находят куда более полезное применение, чем обычные платежи по кредиту.

Подписывайтесь на наш Дзен-канал: Подпишитесь на канал Финансы - кредиты
Читайте также
  • Алмаз Алмаз

    а сама ипотека это вред!!!и наживаются на этом только банкиры!спасибо нашей власти что позволило это делать с народом!!просто народ у нас глупый терпеливый!а нужно наверное сажать на кол вокруг кремля всю эту братию до единого!!

    • http://vk.com/id318754163 Leonard Leonov

      Моя квартира обходится мне в 20тыс./месяц (выплачиваю ипотеку)снимать же можно за такие же деньги и полностью будешь зависеть от хозяев.Платежи аннуитетные,с автором статьи согласен в том,что рубль обесценивается с каждым годом.А вот вкладывать или нет в ИИС,спорный вопрос.

  • Елена Ростов

    Проценты начисляются на остаток долга, а не зависят от вида платежа. Проценты платятся и в первой части и в последующих, то есть постоянно.

    • https://my.mail.ru/mail/usmanov.ergali/ Ергали Усманов

      первое время от суммы платежа примерно 70% это оплата процентов и 30% основного долга, в последнии месяцы 70 это основной долг и 30 проценты, автор написал все правильно, Елена Росиова.

      • Валентина Шитова

        В первое время больше процентов, потому как сумма долга больше. Возьмите эксель и посчитайте! А не несите чушь.

        • https://my.mail.ru/mail/usmanov.ergali/ Ергали Усманов

          Не совсем понял суть вашего комментария, в чем возражение? если я именно это и написал, что в первое время больше процентов «их 70» а ближе к концу их «30» из общего суммы платежа. Вы пьяны????

          • http://vk.com/id48645037 Антон Паршин

            Хуйло

          • https://my.mail.ru/mail/usmanov.ergali/ Ергали Усманов

            я тебе обрезание сделаю, по самые яйца

      • https://www.facebook.com/app_scoped_user_id/1475324965873950/ Евгений Малышев

        За исключением того, что не нужно досрочно гасить кредит. Это явный бред и введение людей в заблуждение.

  • Виктория

    мы брали в ипотеку 500 000 в 2018 году. через год выплатили всю. в итоге вместо 120 000 переплатили 20 000. ставка была вроде 9%. газпромбанк.

  • Демон

    все досрочные платежи гасят сумму процентов только на текущий месяц и само тело кредита. Так что гасить ипотеку досрочно очень даже выгодно!
    Статья фуфло

  • Сергей

    Мудак написал статью. Есть возможность погасить досрочно — нужно гасить и никого не слушать. Нет кредитов — нет проблем. Появляется возможность подкопить и после этого точно на кредиты ноль внимания. В противном случае только банку выгодно . При досрочном погашении сумма пересчитывается на день погашения. Планировать нужно всё заранее.
    Главное — жить по средствам, хоть и не всегда это возможно.

  • http://vk.com/id204946693 Ольга Важинская

    какая то рекламная банковская замануха …

  • Ищущий наживы владелец банка

    Спасибо за статью! Да, все правильно написано. Не несите в банк деньги, лучше пивка купите или положите к нам же на вклад! А потом погасите

  • Дмитрий

    Что за бред я сейчас прочитал?

  • Мила

    При досрочном погашении любого кредита только банки несут убытки. Статья бред.

  • Дмитрий

    Нужно гасить, выплаты по процентам меньше. Статья — заказ банков, тк им это не выгодно.

  • L-G 26

    Хорошая попытка втянуть в черте пойми какую финансовую пирамиду, но нет. Ммм и всякие инвестиционные программы наедалово)

  • Сергей

    довольно таки топорная реклама этих ИИС… во-первых по ипотечным платежам также возможен налоговый вычет (при наличии легальной зп), во-вторых никакой гарантии прибыльности этого вложения нет и легко может быть так, что эта прибыль будет меньше процентов, начисляемых по ипотеке. Т.е. внести увеличенный платёж тупо выгоднее. Ну и в-третьих никто из нас не может предугадать будущее. Сегодня ты легко платишь ежемесячные платежи, а завтра может случиться что угодно и ты не сможешь платить и никакие страховки не помогут. Поэтому чем быстрее закрыть этот долг тем лучше! Ну и маленький совет: при досрочном погашении выгоднее сначала уменьшать сумму платежа, а потом уже сокращать срок кредита

    • https://www.facebook.com/app_scoped_user_id/1475324965873950/ Евгений Малышев

      Уменьшение срока выгоднее, чем уменьшение суммы. Достаточно просчитать оба варианта на калькуляторе. Разница около 10%.

  • Ольга

    Если индексируют ЗП каждый год,то можно подумать.Все равно гасить досрочно выгодно

  • LarissaAl

    Вся теория — это конечно классно! Только стоит посмотреть на реальность: сколько у нас людей имеют запас денег на «черный день»? Кто реально смог заработать на инвестициях?
    Нужно учесть инфляцию, стабильность на рынке труда и т.д.
    А рассуждать теоретически могут все и очень долго.

  • ольга

    Про возврат 13 % — неверно. Начав получать вычет выбираешь возврат до 260000 р. независимо от того,погасил ли ипотеку перепродал квартиру и проч.

Adblock
detector